Процедура приобретения Недвижимости в США, Процесс покупки Дома в Америке.

Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости – как жилой, так и коммерческой. Никакого особого разрешения на покупку не требуется!

Начинать покупку недвижимости следует с предварительного выбора объекта. Сейчас существуют широкие возможности для этого: тематические выставки, печатные издания, интернет. Доля интернета в поиске на данный момент достигает 80% и более.

Следующий шаг – определиться с конкретным риэлтором (Real Estate Broker. Рекомендуется заключить соглашение с брокером, который будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиске до получения ключей от нового жилья. Он окажет помощь в поиске подходящего варианта, в определении реальной рыночной стоимости, в торговле с продавцом для получения более выгодной цены, в оформлении всех документов, а также помощь в выборе Титульной компании ( Title Co. ) , или адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.

Как правило, при покупке покупатель не платит комиссионных своему брокеру, но в международных сделках риелторские или брокерские компании обычно плучают небольшой обговоренный процент от покупателя за оказываемые услуги в подборе объекта недвижимсоти, ведении переговоров, банковских трансферах и всех прочих услуг.

Риэлтор выясняет у клиента требования к недвижимости, срок и бюджет сделки, после чего покупателя, по его желанию могут пригласить в ознакомительный тур для просмотра будущих объектов приобретения.

Возможность удаленного приобретения.

Если покупатель не намерен или не в состоянии приехать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости, он может провести сделку удаленно.

В таких штатах, как Флорида, где оформление сделки может свершаться с помощью лицензированной Титульной компании (Title Company) , документы по сделке пересылаются со специальным курьером покупателю для подписи и нотаризации, а потом высылаются назад, в Титульную компанию, а оплата перечисляется на специальный трастовый счет — эскро, с которого потом переводятся продавцу, после вычета всех необходимых по купле — продаже расходов. При желании можно нанять адвоката, но это потребует дополнительных затрат.

В тех штатах, где сделка по недвижимости оформляется только с помощью адвоката (таких как Нью-Йорк) , это можно сделать при помощи доверенности на адвоката, которая оформляется в посольстве (консульстве) США в стране вашего проживания. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на, так называемый трастовый, счет своего американского адвоката, с которого, по окончании сделки, они будут переведены продавцу.

Риски в таких оформлениях сведены к нулю – покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста и может быть уверенным в законности операции.

Открытие банковского счета и ввоз наличных в США.

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться наличными, открывать счет нет необходимости. При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Основную сумму на покупку и другие расходы можно перевести банковским переводом на счет титулной компании или адвоката, ведущего сделку, или на счет эскро. В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Как правило, у покупателя не будет необходимости объяснять в США происхождение денег.

Ввозимая сумма не облагается налогом, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи недвижимости в России

Заключение договора купли-продажи и регистрация сделки.

Вся процедура покупки недвижимости (без получения ипотечного кредитования) занимает около 30 дней. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Обычно это типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу для принятия вашего предложения. Продавец может его отклонить или предложить своё, которое вы, в свою очередь тоже можете отклонить, если оно вам покажется невыгодным.

Намного проще с объектаи, которые будут построетны по заказу покупателя, модельные или специально спроектированные оъекты. В данном случае обговариваются все условия с агентом или брокером по недвижимсоти, который в свою очередь согласует ваши пожелания со строительнгой компанией. После того, как обе стороны пришли к соглашению, подписывается договор на строительство и покупку замли и объекта недвижимсоти. В этом случае общая сумма по согласованию сторон может разбита на несколько частей и выплачиваться по мере выполнения работ.

Наша компания полностью на стороне покупателя и отслеживает процесс оформления и качества всех работ до момента их окончания. В этом случае покупатель не несет никаких дополнительных расходов по оформлению и покупке объекта недвижимости кроме обговоренных в контракте.
Если ваше предложение принято…

Cледующий этап – заключение договора купли — продажи, или контракта (Contract to Purchase Real Estate) , между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company) , или адвокат, регистрирующий сделку (Closing Attorney. Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 3 — 5% от стоимости объекта.

Хранение задатока-депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта на специальном трастовом счете — эскро.

Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection. Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист, который определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250 — $500. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радон) , свинцово-содержавшей краски, (если дом был построен до 1980 года) и присутствия различных видов плесени.

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search. Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги, или неоплаченные долги.

Этим занимается адвокат покупателя или Титульная компания. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования Титульного владения недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис (Title insurance.

При покупке земельного участка, например, не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести. Правда желательно чтобы перед покупкой был произведен специальный органический тест почвы участка на котором вы собираетесь строить дом. Этот тест стоит от $200 до $250.

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed.

Однако во многих штатах, в том числе и во Флориде, право собственности — Deed переходит покупателю только после регистрации в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего зарегистрированный дид возвращается покупателю.

Дополнительные расходы.
При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие несет расходы по оформлению сделки — (Closing Costs.

Расходы покупателя при покупке обычно включают расходы на адвоката или услуги титульной компании, страхование Титула недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления.

Продавец обычно оплачивает услуги риелтора — брокера, которые составляют от 4-6% и оплату налога по передаче прав собственности ( 0, 01-2% от суммы сделки.
Аренда недвижимости.

Существует несколько путей для поиска и сдачи жилья с целью аренды. Многие занимаются поиском самостоятельно: через интернет, газетные объявления и т. д. Однако большинство арендаторов все же предпочитают обращаться в агентства по недвижимости. Чаще всего последние за свои услуги берут от половины до полного месячного размера аренды единоразово, в момент подписания арендного договора или от %10 до %15 ежемесячно. Комиссию агентству может выплачивать как арендодатель, так и арендатор, это зависит от условий аренды.

Арендные ставки на квартиры оговариваются в договоре и не меняются до его окончания. Договор обычно заключается на один год, но бывает и на более долгий или меньший срок, по обоюдному согласию обеих сторон. В случае невыполнения условий договора одной из сторон, другая сторона имеет право расторгнуть договор или потребовать через суд материальную компенсацию за причиненный ущерб. Изменение арендной ставки после истечения договора может иметь место или нет, в зависимости от ситуации на рынке.

Арендодатель не вправе дискриминировать будущего жильца по следующим признакам: пол, национальность, расовая принадлежность, вероисповедание, возраст, наличие несовершеннолетних детей, инвалидность. В противном случае он может быть подвергнут серьезному наказанию, вплоть до лишения свободы.

Наши специалисты готовы ответить на все ваши вопросы.
_

По вопросам строительства домов и приобретения земельных участков в Палм Кост

ишите на страницу vk. com/ru_florida